En 2011, plus de 250 Orcéens ont pris part au choix du projet immobilier pour l’opération dite des « 8 arpents ».
Ils présumaient que le projet avait été correctement évalué, ils ont été abusés!
Les prix, initialement prévus entre 4850 et 5000€/m2 (1) ont explosé.
Pour acheter un appartement au « Cottage côté parc » il faudra finalement compter entre 5900 et 6800€/m2 (2).
Soit, en faisant les divisions :
Studio : 6793€ /m2 35,86% plus cher que prévu
2 pièces : 5880€/m2 De 17,6 à 21,25% plus cher que prévu
3 pièces : 6362€/m2 De 27,24 à 31,17% plus cher que prévu
4 pièces : 6071€/m2 De 21,42 à 25,18% plus cher que prévu
5 pièces : 6138€/m2. 26,57% plus cher que prévu
Des explications peu convaincantes de la part du Maire
Interrogé à ce sujet lors du conseil municipal du 23 mars 2013, le Maire conteste ces chiffres (3) :
Sans donner sa méthode de calcul, il « souligne que la variation n’est pas de 35% mais, à ce jour, d’une moyenne autour de 10% ».
C’est, du reste, un souci récurrent auquel nous sommes confrontés : le Maire a coutume de réfuter nos arguments sans jamais justifier les siens.
Nous laissons donc à chacun le soin de faire les calculs avec les chiffres qui sont à la disposition de tous et nous offrons une bouteille de champagne à celui ou celle qui est capable de tomber, avec un raisonnement cohérent, sur la moyenne annoncée par le Maire!
Renseignement pris auprès des élus de sa majorité, le Maire leur aurait expliqué en privé que les prix annoncés par le promoteur lors de l’appel d’offre ne tenaient pas compte des parkings.
Bizarrement cet argument n’a pas été énoncé publiquement par le Maire et pour cause :
1) L’argument n’est déjà pas valable pour les studios, qui sont livrés sans parking!
2) Nous avons des témoignages de personnes ayant assisté aux présentations publiques des promoteurs et, selon ces témoignages, il avait été précisé dans ces réunions que les prix comprenaient bien les parkings.
Un terrain pollué
Autre souci, concernant le Maire : les informations qu’il nous donne ne sont pas fiables, ainsi lors du conseil municipal du 9 mai 2012, il répond à un élu qui l’interroge sur les problème de pollution du terrain et la répercussion que pourrait avoir le coût de la dépollution sur le prix des logements :
« Le promoteur ne peut pas impacter le coût de la dépollution au prix de sortie du m2 fixé lors de la sélection ».
Pourtant 10 mois plus tard il est obligé de reconnaître que le promoteur a impacté le prix de travaux non prévus au prix de sortie du m2 fixé lors de la sélection (3).
Il affirme que « le coût de dépollution (…) n’a pas été impacté sur le prix de sortie des logements » mais, comme pour la moyenne de 10% d’augmentation, aucun élément concret ne vient étayer cette affirmation.
Rappelons que le problème de pollution du terrain était connu bien avant que le projet soit lancé. Le Maire a été très tôt mis en garde sur ce point, et par des associations Orcéènnes, et par des élus qui ont depuis rejoint Orsay et Rien d’Autre. Nous ne comprenons pas qu’il puisse sembler que le promoteur n’en ait pas été informé et nous redoutons que la Mairie puisse être attaquée par ce dernier.
Autre point sur lequel les élus d’Orsay et Rien d’Autre avait mis en garde le Maire : le drainage du terrain et la « re-canalisation » du ru qui le traverse. Le terrain étant une éponge, le promoteur ne pourra vraisemblablement pas éviter la pose de la première dalle de béton sur des plots allant jusqu’au ce qui fait considérablement augmenter les coûts.
Enfin, comme nous l’a signalé un lecteur de cet article, il y a également le problème des sources qui rendent les sous-sols inondables.
Le promoteur peut fixer le prix qu’il veut!
La déclaration la plus inquiétante du Maire reste à venir (3) :
« Dans le domaine privé, une grille peut être donnée mais la commune n’est pas autorisée à vérifier les prix de vente qui sont in fine négociés entre l’acheteur et le vendeur ».
En clair, les prix annoncés par tous les promoteurs lors de la consultation n’étaient donnés qu’à titre indicatif.
C’est bon à savoir pour la prochaine!!!
Il nous parait quant à nous inconcevable que la commune ne puisse exiger des garanties vis à vis des promoteurs. Il y a forcément des moyens de conditionner l’obtention du marché au respect des engagements financiers.
Le parcours résidentiel remis en cause
Mais, nous direz-vous, pourquoi nous offusquons-nous tant que le prix de sortie soit plus élevé que prévu?
Tout simplement parce que l’intérêt du projet était double :
1) Réaliser des logements sociaux
2) Favoriser le parcours résidentiel
C’est ce que disait le Maire dans sa présentation du projet lors du conseil municipal du 8 cotobre 2011 (1) :
« On a aussi un problème de société qui va se poser à l’avenir et qui va aussi se poser à Orsay. Des
personnes âgées, qui sont propriétaires de leur logement, veulent vendre pour acquérir un trois
pièces. »
369 000 euros le trois pièces de 58m2, c’est, par exemple, plus cher qu’un pavillon de 100 m2 à Mondétour.
On n’est donc plus dans l’objectif défini.
De même, quel jeune travailleur ayant grandi à Orsay aura les moyens de s’acheter un studio à 6800€ le m2 pour pouvoir continuer à habiter sa ville?
Si on y ajoute les taxes d’habitation et foncières, ce n’est pas, comme le vantent les affiches publicitaires du Guichet, un privilège d’habiter Orsay mais un luxe!!!!
Une consultation orientée
Dans le domaine de la prestidigitation, quand un manipulateur veut qu’un spectateur tire une carte précise en lui donnant l’impression que c’est pourtant lui qui l’a choisie, on appelle ça un « forçage ».
A Orsay, quand le Maire et son cabinet veulent faire croire aux Orcéens qu’ils ont choisi un projet sur lequel ils n’ont pratiquement jamais eu la main, on appelle ça une « consultation ».
Dans diverses publications, la majorité municipale aime à répéter que la démarche opérée pour l’opération des « 8 arpents » a vocation à servir de modèle pour celle prévue pour le centre-ville.
Cela veut donc dire que les Orcéens ne seront pas consultés, ni en ce qui concerne les maisons à démolir, ni en ce qui concerne le nombre d’immeubles à bâtir. Tout juste pourrons nous départager quelques projets présélectionnés sans que nous ne sachions ni par qui, ni comment.
En effet, la lecture attentive des pages 13 et 15 du procès verbal du conseil municipal du 8 octobre 2011 (1) nous apprend que les Orcéens ont été consultés pour donner leur avis afin de départager 6 projets.
Ces 6 projets ont été sélectionnés parmi 19 candidatures reçues.
Comment s’est faite cette sélection? Nous n’en saurons pas plus que « La maîtrise foncière publique a permis la sélection d’opérateurs de qualité » et plus loin « retenus sur des critères de qualité ».
Mais s’il n’y avait que cela…
Le vrai « forçage » dans cette histoire consiste à n’avoir, à aucun moment, permis aux Orcéens d’avoir la main sur le cahier des charges de l’opération.
Un cahier des charges qui a échappé à tous les Orcéens, les administrés comme les élus.
Mais ça c’est l’objet d’un prochain article…
Plus que jamais, soyons sur nos gardes pour l’opération du centre-ville.
Surtout quand on sait qu’il est consigné noir sur blanc dans le PLU : 200 logements pour l’îlot de la poste.
http://www.orsay2014.fr/article-centre-ville-le-projet-secret-du-maire-decode-116044214.html
Et à aucun moment il n’est prévu de nous consulter pour nous demander si nous sommes d’accord sur ce chiffre.
Ce que nous proposons
Si les Orcéens nous confient la gestion de la ville en 2014, voici ce à quoi nous nous engageons si nous avons à traiter des dossiers similaires :
– Consulter les Orcéens en amont du projet, c’est à dire dès l’élaboration du cahier des charges.
– Consulter les riverains directement concernés par le projet, notamment pour les problèmes de circulation et de stationnement.
– Laisser la possibilité aux Orcééns de se prononcer sur l’abandon du projet si celui-ci ne leur convient pas.
– Ne pas dépasser le seuil de 30% de logements sociaux afin de maintenir un ratio de 2/3 – 1/3 entre propriétaires et locataires.
– Obtenir des garanties de la part des promoteurs répondant à l’appel d’offre et donner à la Mairie la possibilité de retirer le dossier à un promoteur qui aurait sous-estimé ses coûts et les prix de sortie.
D’une manière générale, et c’est un problème récurrent sur Orsay avec la gestion du Maire actuel, il est temps que, pour tout projet, les prix de sortie des projets soient conformes aux estimations faites lorsque leur mise en oeuvre est décidée. La dérive financière du complexe de Mondétour ( Complexe de Mondétour – Une dérive financière ) doit rester un exemple à ne pas reproduire et non pas, comme c’est le cas actuellement, faire jurisprudence pour les opérations à venir.
L’Equipe d’Orsay et Rien d’Autre
(1)
PROCES-VERBAL DU 8 OCTOBRE 2011
(2)
(3)
Extrait du Procès verbal – 2013 – 03 – 27
(4)
