Centre-ville : Le projet secret du maire décodé

Qualifié de « projet de second mandat » par le Maire, la nébuleuse a savamment été entretenue sur le devenir de « l’îlot de la Poste ». Tout juste avons-nous le droit de savoir ce que nous avons pu lire dans le bulletin municipal de mars 2013 : « Un projet à taille humaine avec une place publique destinée à animer le quartier et un parc de stationnement souterrain qui offrira plus de stationnement qu’aujourd’hui ».

Plutôt que de lui signer un chèque en blanc sur la base de cette note d’intention que chacun interprétera comme il le veut, nous aimerions que le Maire, avant de se représenter devant les Orcéens en 2014, réponde clairement aux questions suivantes :

Combien de logements sont espérés?

Combien d’immeubles pour les accueillir?

Quelle taille feront les immeubles?

Combien de places de stationnement?

Que va-t-il advenir des belles maisons de ville qui se trouvent actuellement sur le périmètre concerné?

Que va-t-il advenir de la Poste?

Dans l’attente de ses réponses, l’étude des moyens mis en place par le Maire pour préparer le terrain, permet de se faire une idée plus précise de ce qu’est, selon lui, « un projet à taille humaine ».

Afin de faciliter la lecture de l’article aux internautes ayant peu de temps à lui consacrer, chaque paragraphe comprend ses points fort en en-tête, dans la rubrique intitulée « Pour aller à l’essentiel ».

1) Le périmètre concerné

Pour aller à l’essentiel :

– Le projet dit de « L’îlot des Postes » comprend une enceinte délimitée par la maison du commissariat d’un côté et l’immeuble du crédit du Nord de l’autre (1)

– 200 logements sont attendus dans le périmètre, dont la moitié de logements sociaux.

– Ils seront répartis dans une dizaine d’immeubles pouvant mesurer chacun jusqu’à 15 mètres de haut.

– Les maisons présentée dans le diaporama sont vouées à la démolition.

Maisons condamnees

Pour entrer dans le détail :

A ce jour la mairie, via l’Etablissement Foncier d’Ile de France (EPFIF) a déjà acquis 3 maisons (Crédit du Nord, Maison du plombier, maison du vétérinaire), auxquelles s’ajoutent la maison du commissariat et le parking public de la Poste.

Mais pour quel projet? Et pour combien de logements?

Il faut dire que les chiffres évoluent au fil du temps.

Ainsi, lors du conseil municipal du 27 mai 2009 (2) , le Maire annonce 120 logements répartis entre les projets dits « Vigouroux », « 8 arpents » et « Îlot de la Poste ».

Sachant que se construisent actuellement 69 logements sur le site des « 8 arpents », le maire n’aurait donc évoqué à l’époque que 51 logements répartis entre les deux sites restants.

Un an plus tard, cependant, dans son rapport d’enquête publique sur le projet du Plan Local d’Urbanisme (PLU), le commissaire enquêteur note les chiffres que lui a transmis la mairie (3) :

260 logements en zone UCVp en centre ville.

Quelles sont les zones UCVp en centre ville? La consultation du plan de zonage sur le site de la mairie (4) nous révèle qu’il s’agit du terrain « Vigouroux » et de « l’îlot de la Poste ».

On est donc passé de 51 à 260 logements pour les deux projets en moins d’un an!!!

Ensuite, puisque nous avons les superficie des zones concernées, il suffit de faire une règle de trois pour évaluer comment se répartissent les 260 logements : 60 pour le terrain Vigouroux et 200 pour l’îlot de la Poste!

Pour information, la convention passée avec l’EPFIF (voir paragraphe suivant) impose à la ville de faire 50% de logements sociaux sur le périmètre.

Ensuite, combien d’immeubles, et quelle taille pour accueillir ces 200 logements?

En faisant une extrapolation à partir du projet auquel se réfère l’équipe municipale, celui des « 8 arpents », nous évaluons la hauteur à 12,75 mètres pour 10 immeubles ou plus de 14 mètres s’il n’y a que 9 immeubles.

On note surtout que le règlement du PLU (5) précise que, dans le secteur UCVp, la hauteur des constructions est limitée à 15 mètres (contre 12 mètres en zone UG), un chiffre qui n’a certainement pas été mis là par hasard.

Quant au devenir des maisons de ville dans la zone concernée, on comprendra aisément qu’elles sont vouées à la destruction. On se réjouit cependant que le Maire ait enfin accepté, sous les demandes répétées de l’ASEOR, que les maisons achetées par la ville soient bientôt occupées afin qu’elles cessent de se dégrader avant d’être démolies.

2) Les moyens mis en place

Pour aller à l’essentiel :

– La mairie a passé un accord avec un partenaire financier (EPFIF) qui achète les propriétés en son nom.

– L’EPFIF préempte toutes les propriétés mises en vente dans le périmètre.

– 4 Propriétés sont déjà acquises (en jaune sur la photo).

– Au moins 2 propriétés supplémentaires pourraient être mises en vente et préemptées dans les deux ans.

– L’accord avec l’PFIF prévoit la possibilité d’expropriation « par Voie de Déclaration d’Utilité Publique » (6)

– Le projet devrait être lancé au plus tard en 2019

– La concertation prévue avec les Orcéens ne se fera que sur des projets d’architectes et non en amont sur le cahier des charges.

Pour entrer dans le détail :

Si le projet de « l’îlot de la Poste » est un « projet de second mandat », il nécessite impérativement de le préparer lors du premier.

C’est ainsi que le 2 septembre 2009, la mairie a passé une convention avec l’Etablissement Foncier d’Ile de France (EPFIF).

Pour avoir une explication détaillée de la convention qui nous lie à l’EPFIF, nous vous invitions à lire le dossier réaliser par l’Association pour la Sauvegarde de l’Environnement d’Orsay (ASEOR) en cliquant sur le lien ci-dessous :

link

L’intérêt de cette convention pour la ville est qu’elle n’a pas à engager d’argent, c’est l’EPFIF qui achète les maisons. A l’issue de la convention nous devrions, soit racheter les propriétés à l’EPFIF, soit lancer un projet immobilier en faisant racheter les propriétés par le promoteur que nous aurons choisi.

Le vote, en conseil municipal du 21 octobre 2009, d’un périmètre d’étude sur le site de l’îlot Poste pour une durée maximale de 10 ans, nous donne une idée sur la date butoir de lancement du projet : 2019 (on est donc bien dans un « projet de second mandat »).

Les échéances électorales à venir pour le maire (municipales de 2014 et départementales de 2015) nous donnent, quant à elles, l’assurance que le lancement du projet, qui pourrait être de nature à perturber ses réélections, ne se fera pas avant la fin 2015.

Ce délai coïncide avec les informations qui nous reviennent : au moins deux maisons dans le périmètre pourraient être mises en vente dans les deux ans, et donc susceptibles d’être préemptés par l’EPFIF au nom de la mairie.

Plus de 50% des parcelles du périmètre sera alors en possession de l’EPFIF et entraînera de fait la vente des autres propriétés.

Soit par la méthode douce, en expliquant aux propriétaires que leurs maisons sont destinées à être entourées d’immeubles et deviendront de fait invendables.

Soit par la méthode moins douce en procédant, comme le stipule l’article 6 de la convention passée avec l’EPFIF (6), à une Déclaration d’Utilité Publique qui aboutira à l’expropriation des derniers propriétaires.

Une fois toutes les propriétés acquises, il ne restera plus qu’à convaincre la Poste de céder son espace tout en intégrant sa reconstruction au sein du futur projet.

C’est donc à partir du deuxième semestre 2015 que l’opération « Ilot de la Poste » pourrait être lancée.

Comme annoncé dans le bulletin municipal de mars 2013, la méthode de concertation sera la même que celle ayant eu lieu pour les « 8 arpents », à savoir :

1) Appel d’offre envers des professionnels pour recevoir des projets

2) Étude par la mairie des projets présentés

3) La mairie retient un certain nombre de projets (pour les « 8 arpents », la mairie en a retenu 6 sur 19)

4) Présentation des projets retenus aux Orcéens et les avis exprimés seront pris en compte (et probablement respectés) pour le choix définitif.

Le souci dans cette méthodologie c’est qu’à aucun moment les Orcéens peuvent se prononcer

– Ni sur le nombre de logements prévus

– Ni sur le nombre d’immeubles

– Ni sur le choix des maisons à démolir.

– Ni sur le prix de vente des logements privatifs

Il ne peuvent choisir qu’entre des projets répondant à un cahier des charges préalablement fixé par le Maire et son cabinet.

Heureusement, en 2014, nous leur donnerons la possibilité de prendre la main sur le dossier et nous ferons en sorte qu’ils aient à choisir entre deux projets pour le centre-ville. La destruction des maisons qui sont le charme et le patrimoine de notre centre-ville n’est donc pas inéluctable. Les Orcéens auront la possibilité de les sauver!

3) Le stationnement

Pour aller à l’essentiel :

– Il manque actuellement 100 places de stationnement en centre-ville.

– Les nouveaux logements ont besoin d’un minimum de 1,5 places de stationnement par logement.

– Il faut prévoir des places de stationnement pour les nouveaux commerces.

– Il ne faut pas oublier de remplacer les places détruites par le projet (parking public de la Poste, parking privé réservé aux véhicules de la Poste).

– Pour ne pas poser de problème, le projet du Maire nécessite un parking d’au moins 450 places.

– Il nous paraît techniquement improbable de construire un parking répondant aux besoins engendrés par le projet du Maire.

– L’exemple des « 8 arpents » nous fait craindre que le projet du maire sous-estime le besoin en places de stationnement.

Pour entrer dans les détails :

Dans le bulletin municipal de mars 2013, nous pouvons lire que le projet secret du Maire « offrira plus de stationnement qu’aujourd’hui ». Nous regrettons que cette offre ne soit pas chiffrée. Il suffit en effet de construire une seule place de stationnement pour que cette affirmation se vérifie….

Ce n’est pas à des scientifiques que l’on va apprendre cela, si on part d’une hypothèse fausse, on a peu de chance d’arriver à une conclusion qui soit juste.

La problématique n’est pas d’offrir « plus de stationnement qu’aujourd’hui mais que l’offre de stationnement de demain réponde aux besoins de demain. C’est à dire les besoins actuels plus les besoins que va engendrer le projet.

De l’avis unanime, il est très difficile de stationner en centre-ville.

Peu de places, quartiers excentrés nécessitant des déplacements motorisés, voitures tampons… le problème est très difficile à résoudre.

Nous estimons à une centaine le nombre de places de stationnement manquantes en centre-ville.

A cela vont s’ajouter

– Les places perdues par le projet (parking public de la poste, parking privé pour les véhicules de la Poste)

– Le besoin en places pour les nouveaux logements (200×1,5=300)

– Le besoin en place pour les nouveau commerçants.

On dépasse largement les 450 places, ce qui implique un parking équivalent à celui du boulevard Dubreuil.

Mais un parking d’une telle capacité est-il techniquement réalisable? D’après les informations que nous avons le sous-sol à cet endroit pourrait être très difficile à creuser. On pourrait tomber très vite sur de la roche et/ou des sources. Dans le pire des cas, cela empêcherait la construction d’un deuxième sous-sol, dans le meilleur cela ferait grimper en flèche le coût du projet.

Les failles du PLU (7)

Dans la zone concernée, le PLU n’impose qu’une place de stationnement pour les logements inférieurs à 60m2.

Pour les locaux commerciaux : aucune place de stationnement pour les locaux inférieurs à 60m2! (Il est donc possible qu’acune place ne soit prévue pour les nouveaux commerçants).

Les places commandées (place qui n’est accessible que par une autre place de stationnement) sont autorisées.

Enfin, à titre d’exemple, le permis de construire pour le projet dit des « 8 arpents » fait état d’une moyenne de 1,36 place de stationnement par logement alors que le chiffre de 1,5 place par logement nous semble un minimum.

L’addition de tous ces paramètres nous fait craindre que le projet secret du Maire aboutisse à une sous-estimation des besoins futurs en matière de places de stationnement.

Voilà pourquoi il nous paraît indispensable que le Maire se prononce clairement, et avant sa réélection éventuelle, sur le nombre minimum de places de stationnement qu’il imposera dans le cahier des charges du projet. Nous ne pouvons nous contenter, de la part de quelqu’un qui se doit d’avoir une vision éclairée sur le dossier, d’une réponse aussi évasive que « plus de stationnement qu’aujourd’hui ».

4) Le contre-projet

Nous ne pouvons pas demander au Maire de clarifier son projet secret sans répondre nous-même aux questions que nous lui posons.

Pour aller à l’essentiel :

Combien de logements sont espérés?

Fonction de l’offre de stationnement réalisable, une soixantaine si 250 places de stationnement possible.

Combien d’immeubles pour les accueillir?

En fonction du nombre de logements et s’il est possible d’intégrer la clinique esthétique dans le projet : 4 ou 5

Quelle taille feront les immeubles?

13 mètres au maximum.

Combien de places de stationnement?

Le maximum de ce qui est réalisable. On espère 250.

On prévoit également pour le parking une entrée et une sortie différenciées.

Que va-t-il advenir des belles maisons de ville qui se trouvent actuellement sur le périmètre concerné?

A part celle du Crédit du Nord, toutes seront sauvées.

Que va-t-il advenir de la Poste?

Elle sera détruite et intégrée au nouveau projet.

Pour entrer dans le détail :

Contrairement au Maire pour qui le but essentiel du projet est de densifier le centre-ville, le notre est de préserver son identité et de répondre au besoin de stationnement.

Voilà pourquoi nous souhaitons avant tout préserver les maisons qui sont le charme et l’histoire de notre centre-ville.

Cela passe par une renegociation de la convention avec l’EPFIF et la redéfinition du périmètre concerné.

Nous excluons les maisons de caractère et nous concentrons notre projet sur la partie présentant moins d’intérêt esthétique (Poste, Crédit du Nord).

En revanche, si le bien est toujours en vente, nous intégrons l’immeuble de la clinique esthétique situé rue du Docteur Ernest Lauriat.

Concernant les maisons du plombier et du vétérinaire, nous les rachèterons à l’EPFIF avant de leur trouver des acquéreurs.

Afin de nous garantir que ces maisons, et les autres du périmètre, ne soient pas la cible des promoteurs, nous étudierons toute mesure nous permettant de les protéger au mieux (modification dans le PLU de la hauteur des immeubles à 12 ou 13 mètres au lieu de 15 en centre-ville par exemple).

Deuxième pierre fondamentale de notre projet : l’offre de stationnement.

A l’inverse du projet du Maire, nous adapterons le nombre de logements à construire au nombre de places de stationnement réalisables (et nous modifierons le PLU de manière à exclure les places commandées afin que toutes les places offertes puissent être occupées).

Nous l’avons dit, nous estimons à une centaine le nombre de places de stationnement manquantes en centre-ville auquel nous devons rajouter la cinquantaine de place des deux parkings (public et privé) de la poste.

Nous voulons un minimum de 1,5 places de logements construits.

D’où l’équation suivante :

Nombre de logements envisagés = (Nombre de places de stationnement réalisables – 100 -50)/1,5

C’est une hypothèse de base qui sera bien entendu affinée avec le projet (s’il comprend ou non des commerces sédentaires par exemple, ce qui nécessite des places de stationnement supplémentaires).

Il convient également de prévoir une entrée et une sortie différentiées pour le parking.

Ainsi, un parking réalisable de 250 places conduirait à la construction de 66 logements.

Concernant les logements sociaux, nous verrons en fonction de la loi en vigueur à ce moment-là, si, lors de la renégociation de la convention avec l’EPFIF nous reverrons les ratios pour savoir si nous les maintenons à 50% ou nous les abaissons à 30% maximum.

(Pour info la commune atteindra le seuil de 20,5% de logements sociaux en 2016).

Pour le nombre d’immeubles nous mettrons, dans le cahier des charges qui sera soumis aux professionnels, que nous privilégions le cadre de vie, tant pour les futurs habitants que les habitués du centre-ville. On peut estimer qu’avec une moyenne de 15 logements par immeubles, le projet devrait tourner autour de 4 ou 5.

La reconstruction de la Poste sera bien entendu intégrée au projet.

5) Evolution du contre-projet et idées sur lesquelles nous reflechissons.

Ce contre-projet, que nous soumettrons au choix des Orcéens en 2014 est bien entendu en évolution continue.

Tous les retours que nous en aurons, que ce soit par courriel, en réunion publique ou même dans la rue serviront à l’enrichir.

Jusqu’au lancement de l’appel à projet tous les Orcéens auront la possibilité d’apporter leur pierre à l’édifice.

Puis nous reprendrons la méthode de consultation employée lors de l’opération des « 8 arpents » de manière à permettre aux Orcéens d’avoir jusqu’au bout la main sur le projet.

Nous n’avons volontairement pas parlé des commerces dans notre contre-projet.

Trois raisons à cela :

– Les retours que nous avons des commerçants de centre-ville que nous rencontrons actuellement, font état d’une baisse d’activité de 20 à 30% actuellement.

Dans un contexte de crise économique, il nous parait indispensable que toute offre commerciale supplémentaire soit étudiée en concertation avec les commerçants.

Oui pour offrir une offre complémentaire. Oui si la demande permet une concurrence saine et une émulation qui serait profitable pour tous. Non pour leur amener des concurrents qui mettraient leurs commerces en danger.

– Nous reviendrons dans un prochain article sur la sauvegarde commerce de proximité qui est une de nos préoccupations majeures. Nous avons en ce sens un vrai projet pour la ville. Les perspectives offertes par l’opération de l’îlot de la Poste doivent s’inclure dans ce projet.

– Nous réfléchissons à la possibilité d’intégrer le marché au projet de l’îlot de la Poste.

Si cela s’averait techniquement réalisable (il faut penser aux camions des commerçants, à l’organisation de la halle, au nombre de places de parkings pour les clients etc…), nous pourrions en tirer deux avantages majeurs :

– Pour les personnes agées (et les autres), ne plus avoir à monter la rue Boursier pour aller chercher son pain ou ses journaux après avoir fait son marché.

– Pour les jeunes (n’oublions pas que nous sommes une ville étudiante), l’espace libéré par la halle du marché pourrait permettre d’y installer des structures permettant de les accueillir (locaux de répétitions, salles de jeu, buvette, place publique avec tables et chaises l’été…). Bordé par la mairie, l’hôpital, l’école Sainte-Suzanne et l’Yvette, c’est l’espace idéal ou personne n’aurait à se plaindre de nuisances sonores. Il est quand même impensable qu’alors que nous construisons de nouveaux logements pour les étudiants, rien ne leur soit proposé pour sortir après 22 heures.

Conclusion

Comme le précise le titre de l’article, nous avons décodé le projet secret du Maire à partir de tous les documents publics consultables.

Si nous parlons de « projet secret » c’est bien parce qu’aucun élément chiffré n’est communiqué.

La seule personne qui puisse affiner les intententions du Maire en la matière, c’est le Maire lui-même.

Il lui suffit de sortir de l’ambiguïté et de répondre clairement aux questions que nous lui posons et auxquelles nous avons nous-même répondu.

C’est à partir de ces réponses ou de ces non réponses que vous pourrez baser votre choix pour 2014 et décider par vous-même de l’avenir de notre centre-ville.

L’équipe d’Orsay et Rien d’Autre

[email protected]

(1) http://www.aseor.org/wp-content/uploads/Annexe-1-convention-orsay-optimise.pdf

(2) 20090527 PV EPFIF

(3) Enquete-publique-sur-le-PLU-Orsay-rapport-commissaire

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(4) http://www.mairie-orsay.fr/medias/library/urbanisme/PLU/5.1_Plan_de_zonage_general-mod.pdf

(5) http://www.mairie-orsay.fr/medias/library/PLU_nov_2010/PLU_sept_2012/Elaboration_PLU_-_Reglement_piece_ecrite.pdf

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(5) Basons-nous sur le projet auquel se réfère l’équipe municipale, celui des « 8 arpents » : 69 logements répartis en 4 immeubles d’environ 11 mètres de hauteur. Cela nous fait une moyenne de 1,57 mètres de hauteur par logement.

Il faudra donc répartir 127,5 mètres de haut entre les divers bâtiments.

Soit 12,75 mètres de haut s’il y en a 10, 14,17 mètres s’il y en a 9…

On notera que le règlement du PLU (4) précise que dans le secteur UCVp, la hauteur des constructions est limitée à 15 mètres (contre 12 mètres en zone UG), un chiffre qui n’a certainement pas été mis là par hasard.

(6) http://www.aseor.org/wp-content/uploads/Convention-Orsay-2-septembre-2009.pdf

(7) http://www.mairie-orsay.fr/medias/library/PLU_nov_2010/PLU_sept_2012/Elaboration_PLU_-_Reglement_piece_ecrite.pdf

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