Comme annoncé dans le magazine municipal, l’association « Orsay et Rien d’Autre » a décidé de lancer une initiative inédite : proposer à tous les Orcéens qui ne sont pas satisfaits du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de notre ville, de travailler ensemble et en toute transparence, à celui qui pourrait lui succéder dès 2014.
Pour mieux comprendre les tenants et les aboutissants de cette démarche, nous vous l’expliquons en trois parties dont voici la deuxième.
Les enjeux du nouveau PLU
1) Redéfinir les zones
Pour les non spécialistes en matière de PLU, la chose essentielle à savoir est que la ville est découpée en une dizaine de zones, chacune ayant sa réglementation particulière en matière d’urbanisme.
link (Plan de zonage)
En résumé, on peut considérer que la zone UH correspond à une zone pavillonnaire et que d’autres zones, comme la zone UG, sont des zones « à densifier ».
link (Règlement PLU)
Malheureusement, les Orcéens n’ont pas eu voix au chapitre concernant la zone dans laquelle se retrouve leur résidence.
L’exemple le plus marquant est celui des riverains de la rue Scocard.
Beaucoup ont manifesté leur mécontentement d’être classés en zone UGa lors de la première enquête public.
Dans ses recommandations, le commissaire enquêteur prend leur parti en indiquant que « Les inscrire en zone UGa, c’est un peu signifier leur arrêt de mort ». (1)
Deuxième enquête publique, deuxième vague de revendications de la part des riverains et deuxième commissaire enquêteur qui préconise de les écouter :
« Le commissaire enquêteur suggère, néanmoins, à la mairie d’Orsay de prendre en compte cette remarque et de l’étudier afin de sauvegarder ce quartier traditionnel pavillonnaire de lui garder son aspect actuel, et d’éviter de voir ces habitations être noyées au milieu de nouvelles constructions dénaturant ce quartier. » (2)
Le « nouveau PLU » devra enfin prendre en compte les desiderata des Orcéens et leur permettre de déterminer, s’ils désirent voir leur « quartier d’habitat » classés ou non en zone pavillonnaire.
2) Circulation et stationnement
Si l’on peut aisément décider de densifier un quartier en incitant la construction d’immeubles en lieu et place de pavillons, il est malheureusement quasiment impossible d’élargir les rues de notre ville.
Dans l’élaboration d’un PLU, les voies de communications sont une donnée fixe dont il est inconcevable de ne pas tenir compte.
Pourtant, en centre ville, le PLU actuel espère la création de 1250 logements (3).
Nos rues sont-elles capables d’absorber le trafic automobile que cela va générer?
Toujours pour ces 1250 logements, selon les règles actuelles du PLU, 990 auront 1,5 places de stationnement (zone UG) et 260 une seule (zone UCV).
On peu d’ores et déjà craindre que plus d’une centaine de véhicules devra stationner hors des lotissements. Comment va-t-on faire ?
N’oublions pas non plus le problème des 27 places de stationnement qui vont être supprimées rue Racine (quartier du Guichet) et pour lesquelles, la mairie n’a, à ce jour, aucune solution de remplacement.
Les problèmes présents et à venir en matière de circulation et stationnement devront trouver leur résolution dans le « Nouveau PLU ».
3) « L’îlot de la Poste »
Quelle que soit l’équipe municipale élue en 2014, le projet de « L’îlot de la poste » sera le grand chantier de son mandat car il changera à tout jamais le visage de notre centre ville.
Ce terrain de 7532 m2 est actuellement divisé en 13 parcelles que la ville rachète petit à petit avec l’aide d’un organisme financier : L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF). (4)
Officiellement le maire n’a pas de projet précis et promet de lancer une grande concertation sur le sujet s’il est réélu. Mais quelle concertation? A priori du même genre que pour le projet des « 8 arpents » (5).
4) Conformité avec les règlements en vigueur
Le « Nouveau PLU » n’est pas un projet utopique. Il ne s’agit pas de faire des promesses qui ne seraient pas tenables. Il doit prendre en compte tous les règlements actuels ou à venir et notamment la volonté de l’Etat de durcir les lois en matière d’urbanisme.
Il doit également et surtout tenir compte de la « loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains » (loi SRU).
Cette loi impose actuellement à chaque commune d’avoir un pourcentage de 20% de logements sociaux dans une commune comme Orsay.
De 5,26 % en 2008, nous étions à 10,41% au 1er janvier 2012 et devrions, notamment grâce à la « requalification »des logements étudiants en logements sociaux, atteindre le seuil de 20% en 2016.
Ce n’est qu’une prévision car il faut considérer que des constructions ne comportant aucun logements sociaux (comme les 23 logements en chantier sur Mondetour), augmentent le nombre de logements de la ville et font donc baisser le taux.
Toujours est-il que, même en atteignant la barre des 20%, nous ne serons pas forcément en règle pour autant car il est dans les projets gouvernementaux de relever ce seuil à 25%.
La question à laquelle devra répondre le « Nouveau PLU » est de savoir si, à Orsay, le seuil des 25% est atteignable. Il faudra également comparer le coût pour atteindre ces 25% à celui des pénalités que la ville aurait à payer si nous ne l’atteignons pas.
5) Le PLU, outil ou bouclier?
Si l’équipe municipale en place a considéré avant tout le PLU comme un outil pour faire passer notre ville de 16500 habitants à près de 20 000 dans 15 ans, elle a négligé que le PLU pouvait également être utilisé comme un bouclier permettant de protéger l’existant.
Certes, les lois en matière d’urbanisme évoluent, et l’Etat devient de plus en plus exigeant en la matière. Mais l’Etat n’a pas toujours raison et ce que nous voulons respecter avant tout, avec le projet du « Nouveau PLU », ce sont les réels désirs des Orcéens.
En faisant preuve de toute la rigueur nécessaire, nous pouvons trouver des solutions pour que ne nous soit pas imposée une densification non désirée.
Ainsi, la loi du marché ne coïncide pas toujours avec la loi : nous avons pu constater, par exemple, que les promoteurs privés ne semblent pas motivés pour faire du logement social. En effet, ils arrêtent leurs immeubles juste en dessous des seuils qui leur imposeraient d’en construire (10 logements ou 600m2 de surface).
On peut alors en déduire qu’imposer 25% de logements sociaux à partir du 4ème logement découragerait tout promoteur de construire un immeuble de plus de 3 logements.
Un excès de zèle qui nous permettrait d’utiliser les recommandations de l’Etat pour rendre les projets des promoteurs non rentables et, par là même, protéger nos zones pavillonnaires contre la construction d’immeubles surdimensionnés.
Ce n’est qu’une idée parmi tant d’autres.
Et vous en aurez forcément des meilleures.
Dans la troisième partie de ce dossier, nous vous dirons comment les partager.
L’équipe d’Orsay et rien d’autre
Articles à suivre sur le même sujet :
Le nouveau PLU – Part 3/3 : Les moyens
Le PLU pour les Nuls
(1)
Enquete-publique-sur-le-PLU-Orsay-rapport-commissaire
Page 58.
(2)
Rapport d’enquête publique sur la modification du PLU
Page 11.
(3)
Enquete-publique-sur-le-PLU-Orsay-rapport-commissaire
Pages 49 et 50.
(4)
Enquete-publique-sur-le-PLU-Orsay-rapport-commissaire
Page 50
(5)
link (Magazine Orsayn notre ville – Novembre 2011)
Page 4
