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2019 – 01 – Orsay Projets Centre Ville – Tableau comparatif
Plus de questions, davantage de réponses
1) « R+3+A », « R+3+C », que signifient ces formulations ?
Ces formulations désignent le nombre d’étages des constructions.
R pour « Rez-de-chaussée »
3 pour « 3 étages »
C pour « Combles »
A pour « Attique ».
L’attique désigne le dernier étage d’une construction quand celui-ci est en retrait par rapport à la façade. (exemple ci-dessous).
La formulation « R+3+A » permet d’atténuer la formulation moins attractive de « R+4 ». Pourtant, pas d’erreur, il y a bien des immeubles de 4 étages (et de 15 mètres de haut) qui sont prévus dans tous les projets.
2) Pourquoi dites vous qu’on veut nous faire converger vers le projet B ?
A la lecture du dossier, on a l’impression que l’opérateur proposant le projet B n’a pas répondu au même cahier des charges que ses concurrents.
- Il est le seul à proposer moins de 100 logements (Le projet B propose seulement 86 logements, en marketing on appelle cela un « prix d’appel »).
- Il est le seul à envisager de ne construire les places de stationnement que sur un niveau souterrain.
- Il fait partie des 2 opérateurs qui ont prévu un parking aérien pour satisfaire aux 11 places que la Poste exigera de récupérer.
- Il propose la place publique la plus grande (1200 m2 soit pratiquement le double que 3 de ses concurrents).
Si on avait voulu le favoriser, on lui aurait conseillé de satisfaire à ces quatre exigences.
D’autre part, nous avons eu l’information que, sur les 33 candidats qui ont soumis des projets, 2 n’ont pas fait de candidature spontanée mais ont été directement invités à participer par la mairie.
Il est fort à parier que le projet B émane d’un de ces deux opérateurs.
L’un des deux est le groupe Demathieu Bard qui réalise actuellement les immeubles de la rue Archangé pour les Apprentis d’Auteuil.
Un autre projet se démarque parmi les 5 qui nous sont proposés.
Le projet C fait tellement office de repoussoir qu’on ne peut pas croire qu’on ait reçu 28 candidatures encore pire que la sienne.
Le « repoussoir » est un élément de communication qui a le double avantage d’inciter les gens à répondre (si vous ne répondez pas voici ce qu’il risque d’arriver) et de mettre en valeur les choix réellement proposés.
Le projet B est d’ailleurs idéalement placé dans le dossier, juste entre le projet qui propose le plus de logements et le « repoussoir ».
Aussi, nous nous risquons à un pronostic :
Plus de 60% des gens ayant répondu à la consultation vont placer le projet B en tête.
Cela permettra à la mairie de dire que c’est un véritable plébiscite.
3) La variante du projet B
Dans l’état actuel le projet B propose 115 places de stationnements mais il va devoir rendre à la commune les 43 places qu’il détruit sur le parking de la Poste (sans compter les quelques places de la rue de Paris qui vont être supprimées).
Cela revient à dire que le projet ne propose que 72 places (115-43) pour 86 logements.
On est à moins d’une place de stationnement ce qui est impensable.
Nous supposons donc que ce n’est pas la version qui nous a été proposée qui est réellement envisagée mais sa variante.
Cette variante comporte une omission de taille : elle ne précise pas si les places seront réalisées sur un ou deux niveaux.
4) Quid du stationnement public ?
Voici ce que nous a écrit un expert en urbanisme.
« Je pense que vous n’insistez pas assez sur la nécessité de conserver assez de places de stationnement publiques sinon les commerces ne pourront pas vivre.
On peut donner une idée du nombre de places disponibles en retranchant le nombre de logements du nombre de places de chaque projet. On obtient :
– projet A : 286-150 = 136 places
– projet B : 115-86 = 29 places
– projet C : 249-133 = 116 places
– projet D : 199-111 = 88 places
– projet E : 261-121 = 140 places
Bien sûr, ce décompte n’est qu’un ordre de grandeur puisque les places seraient mutualisées et qu’une part des habitants auraient deux voitures. Néanmoins, il en ressort que le projet B est inacceptable et le D très risqué (conflit entre les utilisateurs de jour et les propriétaires d’appartement qui chercheront une place en rentrant du travail).
Je pense que seuls A et E traitent correctement le problème, avec la possibilité d’abandonner la mutualisation si elle se révèle trop conflictuelle. »
Nous ajoutons deux remarques
- La disparition des 43 places du parking de la Poste va être préjudiciable aux commerces car le stationnement en surface est généralement un stationnement de courte durée (30 mn maxi) qui bénéficie avant tout aux commerces.
- Aucun des projets ne précise si les places de stationnement public seront situées au premier ou au deuxième sous-sol. Cela a pourtant une importance considérable car nombre de commerces de centre-ville sont concurrencés par Grand Frais qui vient justement d’agrandir son offre de stationnement en surface.
Mal pensée, l’offre de stationnement prévue risque de compromettre la viabilité de l’activité commerciale de notre centre ville.
5) Les technologies modernes permettent-elles vraiment de creuser 2 niveaux de parkings souterrains ?
Oui bien sûr. Aujourd’hui tout est (presque) possible.
Mais il y a le risque, évoqué dans la vidéo, des répercussions pour les riverains (fissures) et surtout cela a un coût.
Le coût d’une place de parking est généralement estimé à 23 000€ (c’est le prix qui nous a été donné à plusieurs reprises dans des réunions publiques).
Plus les conditions sont difficiles et plus le coût unitaire augmente. Que se passe-t-il si le coût revient à fragiliser l’équilibre budgétaire du projet immobilier ?
Pour s’y retrouver, l’opérateur n’a que trois solutions, soit il augmente le nombre de logements, soit il augmente le prix de vente, soit il réduit le nombre de place de stationnement prévues.
Une telle situation s’est produite lors de la construction de la résidence « Cottage côté parc » en 2012.
Le terrain était gorgé d’eau, notamment en raison du ru de Mondétour qui passe dessous et dont personne (ni du côté de la mairie, ni de celui de l’opérateur) n’avait voulu tenir compte lors de la budgétisation de l’opération.
D’après nos informations, le surcoût pour le promoteur a été de l’ordre de un million d’euros.
Voilà comment, avec un prix de sortie promis à l’origine entre 4850€/m2 (F5) et 5000€m2 (Studio/F1),
le prix des logements a explosé pour aller de 6139€/m2 (F5) à 6793€/m2 (Studio/F1) soit entre 26,5 et 35,5% d’augmentation.
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Voulons-nous la même chose avec le projet de cœur de ville ?
Attention, en 2012 l’opérateur ne réalisait que des places de stationnement privées, il ne pouvait donc pas revoir leur nombre à la baisse.
En revanche, dans le projet mené actuellement par la mairie, il y a la création de places de stationnement public.
Il y a un risque non négligeable que leur nombre serve de variable d’ajustement en cas de difficultés rencontrées lors de leur construction.
6) Pourquoi dites-vous que le maire ne devrait pas pouvoir lancer son projet avant les municipales ?
Pour s’engager réellement le maire doit avoir la maitrise foncière du projet.
C’est-à-dire que la mairie doit posséder 9 bâtiments
- Un qu’elle possède déjà
Le commissariat (40 rue de Paris)
- Trois qui appartiennent à un porteur financier (EPFIF = Etablissement Public Foncier d’Ile de France)
Celui-ci les revendra à la mairie quand elle le désirera et sans faire de plus-value par rapport au prix qu’il les a payés
Maisons dite « du vétérinaire » (38, rue de Paris)
Achetée 600 000€ en 2009
Maison dite « du cycle urbain » (36 bis rue de Paris)
Achetée 545 000€ en 2012
Immeuble du Crédit du Nord (20 bis rue de Paris)
Acheté 1 300 000€ en 2011
- Quatre qui appartiennent à des particuliers
Maison dite « du Docteur Michaut »
28-30 rue de Paris
32 rue de Paris
34 rue de Paris
Maison « cachée » (36 ter rue de Paris)
- Un qui appartient à une entreprise
Immeuble de la Poste (24 rue de Paris)
De ce que nous savons, les propriétaires des n°30, 32 et 34 se sont pas vendeurs pour l’instant.
Et les négociations avec la Poste n’ont pas encore débuté.
Pour la Poste, les négociations risquent d’être longues et ne pourront sérieusement commencer que quand on aura un projet concret à leur présenter.
Pour les maisons des particuliers, le Maire a toujours répété en réunion publique qu’il n’y aurait pas d’expropriation.
A moins de revenir sur sa parole, les négociations, pour autant qu’elles soient possibles, vont durer des mois voire des années.
Voilà pourquoi il est plus que probable que ce sont les élections municipales qui valideront ou non le projet du maire.
Et voilà pourquoi il est essentiel de préparer des contre-propositions à soumettre à la population pour ces élections.
Entre un projet et rien, les électeurs peuvent être tentés de choisir le projet parce que l’idée d’une place publique est vraiment attirante.
En revanche, entre deux projets, les électeurs pourront choisir celui qui leur plait le plus et pourquoi pas un projet moins démesuré que celui qui nous est proposé.
7) Le tract
8) Relisez nos précédents articles sur le sujet
Maisons historiques du centre-ville : on garde ou on démolit ?
